[분당구 손품②] 분당구 재건축을 중심으로 손품을 팔아보았어요~

분당구 임장♪

성남시 분당구♪

분당 재건축♪

1기신도시 재건축♪

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안녕하세요, 여러분~!! 왕졍Building입니다~!!^^

다들 폭우 속에서 안전하신가요~??

요즘 비가 너무 많이와서.. 수해나 교통안전이 매우매우 걱정이 됩니다...ㅠㅠ

부디 여러분들은 안전하고! 건강하게! 하루하루 지내시면 좋겠어요~~!!

 

오늘은! 재건축을 중심으로 분당구를 더 깊이있게 분석해보려고 합니다~~

1기신도시 재건축이 윤석열정부의 공약이었던 만.큼.!

요즘 정말 뜨거운 감자인데요~

 

그래서, 여러분께 유익한Building의 시간을 제공해드리기 위해서!

분당구 재건축과 관련한 정보를 파헤쳐보도록 하려구요~~

자, 그럼 얼른얼른 가보시죠!

Go, GO!!

 

 노후계획도시 특별법 

분당구 재건축을 알아보려면 먼저

2023.2.7.(화)에 발표된 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'에 대해

알아보아야 하는데요~

 

유튜브 '투미부동산'에 출연하신 전 국토부 도시재생사업기획단장님께서 한 인터뷰에 따르면,

노후계획도시 재건축문제는 윤석열 대통령이 대선공약으로 내세운 사안이고 

국토부에서 노후계획도시의 재건축 문제를 반드시 신속하게 해결해야겠다는 의지를 가지고 만든 법이기 때문에

법이 제대로 작동할 것인지에 대한 의심은 하지 않아도 된다고 하는데요.

하지만 시간이 조금 걸릴 것으로 예상하시면서도 내년 총선안에는 국회 입법 예상을 하신다고 하네요.ㅎㅎ

 

<해당 법의 주요내용>은 아래와 같이 요약할 수 있습니다.

1. 택지조성 사업이 완료된 이후 20년이 경과된 100만㎡ 이상의 택지에 관해서 정비 계획을 추진하겠다. - 기존 법에 의하면 정비사업을 진행하기 위해서는 30년이 지나야하는데,  이를 20년으로 단축하여 빠르게 재건축이 이루어질 수 있도록 한 법입니다. -'1기 신도시 특별법'에서 '노후계획도시 특별법'으로 바뀌면서 100만㎡라는 기준을 적용하면서 대상지가 훨씬 넓어졌다고 합니다. (상계동, 목동, 부산 해운대 등 전국적으로 단지들이 해당될 수 있게 되었음.) 2. 특별정비구역에 대한 각종 특례 및 지원 - 안전진단을 면제할 수 있는 규정 마련 : 공공성 확보 시 면제 가능 - 토지용도 변경 및 용적률 상향 **용도지역 종상향 및 용적률 상향 (최대 500%까지 상향 하지만 일조권 침해 및 교통대란 문제가 있어 그대로 적용되기는 쉽지 않을것.) -입지규제최소구역 지정 -> 추가 용적률 상향 가능   3. 통합개발을 위해 단일사업시행자, 총괄사업관리자 제도 도입 - 인근 단지 간에 통합하여 재건축을 실시하는 것을 말합니다. (인접 2개 이상의 택지를 합하거나, 택지와 동일 생활권에 있는 구도심을 합한 경우) 통합재건축은 대형 규모로 재건축이 진행됨에 따라 프리미엄 브랜드 시공사가 사업에 참여할 가능성이 높아지며 규모의 경제를 통해 사업 비용을 감축할 수 있는 장점이 있다고 합니다. 게다가, 단지가 커짐으로써 다양한 시설과 조경을 동시에 추진할 수 있어 프리미엄을 기대할 수 있다고 합니다. 4. 지자체 주도로 이주대책 추진 + 정부는 기본방침을 통해 이주대책 지원 -국토교통부가 이주대책을 수립하는데 개입을 할 수 있도록 하여 지자체 및 사업시행자 주체, 국토부가 함께 이주대책 마련하여 이주가 체계적으로 이루어질 것이라고 합니다. -분당의 경우를 예로 든다면, LH가 소유하고 있는 토지나 기존에 가지고 있는 임대주택 활용/ 이주용 주택 건설을 통해 이주대책 마련 구상함.

 

이제, 각각의 동에 대해 알아볼게요~

첫 번째로 살펴볼 동은 서현동입니다~!!^^

 서현동 

서현동의 시세에 대한 깊이있는 통찰에 앞서!

전체적인 서현동의 모습을 살펴보겠습니당.ㅎㅎ

1. 슬세권

여러분, '슬세권'이라고 들어보셨나요~??

저는 이번 분당공부를 하면서 처음접한 용어였는데요.ㅎㅎ

슬세권이란, 슬리퍼 차림과 같은 편한 복장으로 카페나 편의점, 도서관, 쇼핑몰 같은 편의시설을 사용할 수 있는 주거 권역이라고 합니다.ㅎㅎ (출처 : 나무위키)

슬세권이라니.. 부동산 용어 참 다양해요...★

그래도 적자생존이라고, 적응해야겠지요.ㅎㅎ

 

아무튼! 서현동은 슬세권인데요~

서현역에 AK플라자가 있습니당.ㅎㅎ

분당에는 무려 3개의 백화점이 있다고해요.

역시 천당아래 분당....☆

 

 

2. 학군 및 학원가

위의 사진에서 보이는 것과 같이, 서현역 앞으로 학원가가 있구요,

시범단지에는 서현초, 분당초, 서현중, 서현고등학교가 있습니다.

 

 

3. 시세

자, 이렇게 서현동에대해 전반적으로 간략하게 알아보았으니, 

이제 시세를 알아보도록 하겠습니다.

 

자세한 시세표는 글의 마지막에 엑셀파일로 첨부하구요,

시세표를 바탕으로 지도에 시세를 적어보았어요.ㅎㅎ

 

네이버 블로거이자 인스타그램 인플루언서이신 '소나무우유'님의 방식을 벤치마킹하여 정리해보았습니당ㅎㅎ

(처음 해본것이라 그런지...

살짝 난잡...하죠...?ㅎㅎ

다음에는 수기로 적지 말고 타이핑으로 깔끔하게 적어봐야겠어용..ㅎ하핳)

그래도, 나름 아주 간단히 잘 정리되어있으니 한번 같이 보시죠!

 

단지별로 (평형) 최고가 매매가/전세가 (최근실거래가 매매가/전세가) 형식으로 정리했습니다.

 

 

재건축에서 정말 중요한 요소인 'pc공법'으로 지어진 단지가 서현동에는 무려 2개나 있었습니다.

바로 시범한양과 시범우성인데요,

하지만, 분당아파트의 단점 바로 용적률이 살짝 아쉬운데요.

각각의 단지의 용적률을 보면 시범한양(201%), 시범우성(191%)로 높은 편이라고 합니다.

 

그럼  '용적률' 을 한 번 정리해볼게요.

역과 가까운 단지부터, 시범한양(201%), 시범 삼성한신(191%), 시범현대(194%), 시범우성(191%)입니다.

 

'시세'를 보면, 조금 의아한 부분이 있어요.

시범한양보다 시범삼성한신의 최고가가 더 높더라구요~??

시범한양은 pc공법으로 지어졌는데도 불구하고 20평대 기준으로

시범한양(12.5억)이 시범삼성한신(13.4억)보다 1억 정도가 저렴하더라구요..

 

그 이유에 대해 한 번 추측을 해보았는데요,

첫 째, 용적률이 삼성한신이 더 낮다. (201%>191%)

둘 째, 초품아이다. (한양 : 서현고, 삼성한신 : 서현초)

 

또 다른 궁금한 점이 있었어요.

시범삼성한신의 거래 리스트를 보던 중, 32평이 2022년12월 6일에 '직거래로 8억'에 거래가 되었더라구요~?? 

직전 거래는 22년 5월 16.4억, 직후거래 13.5억이었거든요...

흠...

직거래가 도대체 뭐길래! 가족간거래였을까요...

근데, 가족간에는 그렇게 저렴하게 매매해도 되나요~?? (단순 궁금. 나중에 나도 자식에게 팔수도 있으니.ㅎㅎ)

이 부분은 손품으로 알 수 없으니 부동산 임장갔을 때 한번 여쭤봐야 할 것 같아요.ㅎㅎ

 

그런데, 시범우성의 매매가는 내려가고, 전세가가 조금 올랐더라구요.

이것은 시범우성의 좋은 시그널일까요??

저의 얕은 지식에 의하면 매매가가 내려가고 전세가가 올라갈 때그때가 아주 좋은 신호라고...

이까지만 알고 그 다음에는 어떤 정보를 보고 판단해야하는지는 몰라요...

허허...

 

시범단지 22평 기준으로 매수를 하기 위해서는

갭이 5억~7억은 있어야하는 것으로 보입니다.

돈을 빨리 불려야겠네요...

허허

 

 

다음은 수내동으로 가보겠습니다~!!

 

수내동

제가 분석한 바에 의하면 분당 학군! 하면 수내동이더라구요~

수내동에 있는 이 수내중과 내정중때문인데요~

자, 그럼 차근차근 알아보도록 하겠습니다.ㅎㅎ

0. 3개 마을

수내동은 3개의 마을로 나뉘어진다는걸 알 수 있어요.

양지마을, 파크타운, 푸른마을 이렇게 3개인데요.

윤석열정부의 통합재건축을 추진하려는 뜻과 잘 통하는(?) 좋은 조건으로 보입니다.

 

 

1. 슬세권

수내동 역시 슬세권이에요~

수내역에 롯데백화점 분당점이 있거든요..!

정말... 오늘은 롯데백화점, 내일은 AK플라자... 분당사는 사람들은 좋겠어요...ㅠ0ㅠ

(조사하면서 너무 부러워 안달나는중...ㅎㅎ)

 

 

2. 학군 및 학원가

수내동도 서현동과 같이

위의 사진에서 노란색 길을 보시면, 수내역 주변과 역앞으로 학원가가 나있음을 알 수 있습니다.

 

수내동의 가장 중요한 것, 학!군!

바로 수내중과 내정중이 있는데요.

수내중은 수학쪽 (이과계열)에 특화된 고등학교에 진학하는 경향이 있다고 하구요,

내정중은 언어계열 (외고 등)에 특화된 고등학교에 진학하는 경향이 있어

이렇게 수내동은

아이의 진로에 맞게 중학교를 보내려는 학부모님들의 아파트 수요가 있는 곳이라고 합니다.

 

수내중에 배정을 받기 위해서는 초등학교 4학년 이전에 이사를 와야하고,

내정중에 배정을 받기위해서는 초등학교 3학년 이전에는 이사를 와야

다른 중학교로 튕기지(?)않고 안전하게 해당중학교에 배정받을 수 있다고 하네용.ㅎㅎㅎ

 

이렇게 수내동은 학군은 모두 기본적으로 갖춰진 곳이기 때문에

역과의 거리에 의해서 매매가가 달라진다고 합니다.

 

3. 시세

자, 이제 마지막으로 수내동의 시세에 대해서 알아보도록 하겠습니다~

수내동 시세조사... 너무 고됐어요...

수내동 단지 저엉말 많아요...!하하핳

 

그럼, 첫 번쨰 마을 양지마을부터 볼게요.

양지마을에도  'pc공법'으로 지어진 단지가 있는데요~

바로 한양5단지입니다.

한양5단지는 용적률도 157%로 매우매우 낮아서 재건축될 확률이 매우매우 높은 단지로 꼽히고 있습니다.

(하지만 통합재건축...이기 때문에

양지마을의 다른 단지들은 연식이 오래되었다는 장점을 잘 어필해야한다고 하네요.ㅎㅎ)

 

'용적률'은 금호1단지(215%), 청구(214%), 금호한양(215%), 한양5단지(157%)입니다.

 

'시세'를 볼게요~

 

매매가를 보면 한양5단지가 1등이 아니에요..!

역과 가까운 한양5단지와 금호1단지를 제치고!

역과 조금 거리가 있는 금호청구아파트가 매매가 1등이더라구요~!?

최근 시세를 봐도 그렇고, 최고가를 봐도 약 1억정도가 차이나는 것을 볼 수 있습니다.

허허. 왜일까요.

정말정말 궁금해요.

금호청구는 역에서 멀단말이조....흠냐...

부동산 소장님께 열심히 여쭤보겠어요.ㅎㅎㅎㅎ

도대체 금호청구의 매력이 무.엇.인.지!

 

 

다음은 파크타운을 볼게요.

 

'용적률'은 모두 211%인 것을 확인할 수 있습니다.

 

'시세'를 볼게요~

 

삼익아파트의 전세거래 리스트를 보면, 38평 2022.12.15 전세가가 11억3500만원에 거래가 되었어요.

직전거래 8.8억, 직후거래 4.6억.

해당매물의 매매거래 내역은 15억3500만원에 거래가 됐었고,

해당매물 전세거래가 되기 전 매매가는 14.5억이거든요.

갭이 약3억이었던 시절이..있었네요...(반짝.)

왜 갑자기 전세가가 11억3500만원에 거래가 되었었을까요?

 

 

또 하나의 궁금증. 좋은 매수타이밍을 보았는데요~!!

맞을지는 모르겠어요.

롯데와 대림의 최고가를 보면 롯데가 15.75억, 대림이 14.9억으로 롯데가 더 높아요.

그런데 현재 시세를 보면 롯데(12.95억), 대림(14.2억)으로 약 1억 넘게 차이가 나고 있어요.

곧... 롯데의 매매가가 대림보다 높아지지 않을까요...?허허

그래서 파크타운 안에서 제가 만약 거래를 한다면 롯데를 하겠습니다.

하.지.만.

롯데도 갭이 31평기준 약6억이 필요하고

양지마을도 갭이 약 6억이 필요하기 때문에

같은 투자금이라면 저는 양지마을을 택할것 같아요.

 

마지막 궁금증. 대림아파트의 23평 매매가인데요.

2023.06.05.에 13층이 직거래로! 6억에 거래가 되었습니다.

23평의 2023.04.01.11층 거래가 8.2억에 있었거든요.

도대체 '직거래'가 뭐냐고요~~~

 

다음은 푸른마을로 가볼게요.

'용적률'은 모두 179%입니다.

역에서 가장 멀지만 않았다면 그래도 세 단지중에 아주 매력적인 용적률이에요.

 

'시세'를 볼게요~

역시 푸른마을도 갭으로 약6억정도가 필요하네요.

 

근데 3개 마을이 역에서 거리가 다른데, 

갭이 비슷비슷하다는 것이...

잘 이해가 안되는데말이죠?!

흠냐....

이것도 부동산 소장님께 여쭤보도록 하겠습니당ㅎㅎ

 

 

자, 이렇게해서~~

분당의 재건축, 서현동과 수내동을 위주로 알아보았는데요~!!

여러분들도 유익한 Building의 시간이 되셨나요~???

 

이제 10년후에는 '1기신도시를 소유한 자와 소유하지 않은자'로 나뉜다는데..

지금이 분당에 들어가기에 가장 빠른/ 가장 적절한 타이밍일까요?

 

손품은 이것으로 최대한 팔아보았으니,

이제 발품으로 이런 많은 궁금증을 풀어보도록 할게요.ㅎㅎ

그럼, 다음 분당 재건축 발품 포스팅으로 뵈어요~!!^^

앙녕~~!!^^

파일로 원하신다면 댓글로 이메일남겨주시면 파일로 드리도록 하겠습니다~!!^^